10 vastgoedtrends om te onthouden

Tientallen kandidaat- kopers voor eenzelfde huis of appartement. Beslissen om al dan niet te kopen bij het eerste bezoek. En biedingen boven de vraagprijs van de koper… Een goed jaar geleden keek niemand ervan op, maar die ‘gouden tijden’ op de vastgoedmarkt zijn voltooid verleden tijd. De Russische inval in Oekraïne, de oplopende energieen bouwmateriaalprijzen en een verdrievoudiging van de rente hebben geleid tot een nieuwe realiteit: vandaag zijn de codewoorden ‘minder transacties’, ‘prijsdruk’, ‘strenge banken’ en ‘afwachtende investeerders’.

1. DALENDE TRANSACTIES

Het aantal verkochte huizen en appartementen maakt een duik. Uit cijfers van het statistiekbureau Statbel blijkt dat er in de eerste helft van dit jaar 23 procent minder huizen en 16 procent minder appartementen zijn verkocht tegenover dezelfde periode vorig jaar. Eenzelfde vaststelling voor het aantal hypothecaire kredieten. Uit cijfers van de Beroepsvereniging van het Krediet (BVK) blijkt dat in bijna 20 jaar er nooit eerder in een tweede kwartaal zo weinig kredieten werden gesloten. Op jaarbasis was er een terugval met 36 procent. “Maar dat betekent niet dat de vastgoedmarkt is stilgevallen. Het aantal transacties zit nu opnieuw op het niveau van de eerste jaarhelft van 2019, vóór het uitbreken van de coronacrisis”, zegt Siham Rahmuni, de CEO van vastgoeddienstverlener Quares. “De tijd dat een makelaar een woning verkocht na twee bezoeken is voorbij. Er zijn opnieuw 10 à 20 bezoeken nodig”, zegt Filip Dewaele, gedelegeerd bestuurder van Dewaele Vastgoed. Ook de verkooptijden bevinden zich weer op het precoronaniveau. “Gemiddeld staat een woning 100 dagen of 3 maanden te koop. Voor een te renoveren woning is dat nog een maand langer. Die extra periode is nodig om de renovatiekosten in te schatten en te onderhandelen met de bank”, zegt Kristophe Thijs, directeur communicatie bij CIB Vlaanderen. “Dat is een stuk meer dan de 60 à 70 dagen die we tot voor kort kenden.”

2. PRIJZEN NEMEN GEEN DUIK

“De forse prijsstijgingen van de voorbije vijf jaar zijn gestopt en zullen de eerste jaren niet terugkomen. Maar van forse prijsdalingen is zeker geen sprake”, zegt Frédéric Vandenhende van het platform voor vastgoedinvesteerders Investr. De prijzen blijven op recordhoogte en stijgen zelfs nog licht in vergelijking met vorig jaar. Tegenover het eerste semester van 2022 is de mediaanprijs van huizen in gesloten of halfopen bebouwing in België met 3,3 procent toegenomen, tot 259.500 euro. Dat blijkt uit cijfers van het statistiekbureau Statbel. Bij een mediaanprijs is de helft van de verkopen duurder, en de helft goedkoper. De mediaanprijs van huizen in open bebouwing kende een klim van 2,5 procent, tot 365.000 euro. Appartementen werden 5,3 procent duurder, tot 237.000 euro. In Vlaanderen zijn de prijsstijgingen nog iets meer uitgesproken. Wordt er gekeken op kwartaalbasis, dan is er wel een prijsdaling in het tweede kwartaal ten opzichte van het eerste kwartaal. “Ook al heb je nu een schok, vastgoed blijft een langetermijninvestering”, zegt Rahmuni. “In tien jaar tijd stegen de huizenprijzen met 6 procent en die van de appartementen met liefst 15 procent boven op de inflatie.” Geen van de experts verwacht forse prijsdalingen in de nabije toekomst. “We gaan ervan uit dat de huizenprijzen dit jaar gemiddeld 0,5 procent lager zullen liggen dan in 2022. In de tweede helft van volgend jaar zien we een uitbodeming en stabilisatie van de prijzen. Het jaargemiddelde over heel 2024 zal naar verwachting 1,5 procent lager liggen dan in 2023”, zegt Frank Maet, senior macro-econoom bij Belfius. Bij ING verwacht econoom Wouter Thierie dat de prijzen over heel 2023 stabiel zullen blijven in vergelijking met 2022. “De rente zal lange tijd op een hoog niveau blijven steken, waardoor de vastgoedprijzen niet snel rugwind van dalende rentevoeten zullen krijgen. Voor 2024 gaan we uit van een prijsdaling met 1 procent” “België heeft nooit een speculatieve vastgoedmarkt gekend. De markt is stabiel en we zijn in een nieuw soort normaal beland”, zegt Johan Krijgsman, CEO van de makelaarsgroep ERA. “De demografische groei ondersteunt de vraag en je blijft de nodige bewegingen hebben. Mensen zullen blijven voor het eerst alleen gaan wonen, scheiden en sterven."Een van de grote risico’s is de geopolitieke situatie. De olieprijs stijgt, met alle gevolgen van dien voor de inflatie. De oorlog in Oekraïne heeft een impact op het consumentenvertrouwen. De economie koelt af, weliswaar nog zonder gevolgen voor de arbeidsmarkt”, zegt Dewaele.

3. IMPACT VAN DE STIJGENDE RENTETARIEVEN

De stijgende rentetarieven hebben de kostprijs van een hypothecaire lening fors doen toenemen. “Sinds het dieptepunt van 1,35 procent in augustus 2021 is de gemiddelde hypotheekrente bijna verdrievoudigd, tot 3,66 procent in augustus 2023”, zegt John Romain. De oprichter van het adviesbureau Immotheker Finotheker illustreert de impact van de rentestijging aan de hand van het gemiddeld krediet bij de aankoop van bestaand vastgoed: een lening van 200.000 euro op 20 jaar tegen een vaste rente en een quotiteit (de verhouding tussen ontleend bedrag en de waarde van de aankoop) onder 80 procent. In twee jaar tijd steeg de maandelijkse afbetaling van 942 naar 1.160 euro, of een toename met 23 procent. De totale rentelast die over de hele looptijd van de lening wordt betaald, is verdrievoudigd, van 25.990 naar 78.459 euro. “Die stijgingen worden niet gecompenseerd door de indexering van de lonen. Die gingen in twee jaar tijd met slechts 14 procent omhoog”, zegt Romain. “Bovendien wordt de terugbetalingscapaciteit van de kandidaat-kopers aangetast door de hogere energiekosten en het duurdere boodschappenkarretje.” Om de stijgende rentetarieven op te vangen, wordt de looptijd van hypotheken steeds langer. “De gemiddelde looptijd van nieuwe hypotheken bij ING is gestegen van 18,9 jaar in 2021 naar 19,8 jaar in 2022, en die stijging heeft zich in de eerste helft van 2023 voortgezet. Jongeren die voor het eerst een huis kopen, kiezen nu in de meeste gevallen een looptijd van 25 jaar”, zegt Thierie. “Een langere looptijd helpt de impact van de hogere rentevoeten te verzachten, maar slechts gedeeltelijk. Door de looptijd met een jaar te verlengen, neemt de leencapaciteit met zo’n 3 procent toe, voor hetzelfde maandelijkse aflossingsbedrag.” “De rente zal wellicht nog verder stijgen”, verwacht Romain. “Is je hypotheek getekend en zijn je toekomstige (renovatie)plannen berekend, dan vraag je het best meteen je lening aan.” “Kopers worden zich wel stilaan bewust dat het renteniveau is wat het is en dat het zo zal blijven. Kandidaat-kopers schikken zich ernaar. Wie kon wachten, heeft gewacht, maar men begint nu toch te kopen”, zegt Cedric Vanhencxthoven, bestuurder bij Heylen Vastgoed. “De behoefte om te wonen neemt toe, alleen al door de bevolkingsgroei, terwijl ook de huurprijzen stijgen.”

4. DRIE TYPES VASTGOEDMARKT

“Tot voor kort hadden we een vrij homogene markt, waar de verkopers het voor het zeggen hadden en de prijzen van alle types vastgoed stegen. De woningen met een slechte energiescore hadden dezelfde urgentie als de perfect instapklare woningen”, zegt Krijgsman. “Vandaag evenwel zijn er drie types markten, en dat is zeer uitzonderlijk.” “Ongeveer 30 procent van de markt is nu een kopersmarkt, waar de koper het voor het zeggen heeft en stevig kan onderhandelen over de prijs. Het gaat dan vooral om te renoveren en niet-energiezuinige panden. Als de woning te hoog is geprijsd, gebeurt er niets”, zegt Krijgsman. “De helft van de markt is een kopers- noch verkopersmarkt. In een niche van zo’n 20 procent gaat het nog over een verkopersmarkt. Voor de perfect en leuk ingerichte woningen in een leuke buurt bepalen de verkopers nog altijd de spelregels.”

5. BELANG VAN EPC NEEMT TOE

De experts klinken unisono: “Er is een rush op energiezuinige huizen en appartementen.” “De impact van het energieprestatiecertificaat op de verkoopbaarheid is immens geworden en wordt nóg groter”, zegt Pieter Allegaert, salesdirector bij Century 21. “Voor energiezuinig vastgoed zijn er meerdere kandidaat-kopers, maar het aanbod aan energiezuinige woningen is te beperkt”, zegt Thijs. “Op Spotto (het vastgoedplatform van de CIB, nvdr.) heeft amper 10 procent van de huizen een A- label. Bij appartementen is dat aanbod wat groter, maar vaak gaat het om tweeslaapkamerappartementen. Voor grote gezinnen is er amper iets te vinden.” Door de hoge energieprijzen heeft iedereen het belang van energiezuinigheid in zijn portemonnee gevoeld. “Een energiezuinige woning is duurder bij aankoop, maar je bespaart op de maandelijkse energiekosten. Dat biedt de ruimte om meer te besteden aan de maandelijkse afbetaling van een lening”, zegt notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. “Voorts blijven de kwalitatieve, duurdere woningen in het prijssegment boven 750.000 euro het goed doen. Kopers zijn er minder afhankelijk van een krediet en dus ook van de rente. Vaak gaat het om mensen die al een andere eigendom hebben”, zegt Rahmuni.

6. ENERGIEVERSLINDENDE WONINGEN HEBBEN HET LASTIG

De eensgezindheid van de experts is er ook als het gaat over panden met een slechte epc-score. Er is veel minder vraag naar en de panden blijven langer te koop staan. “Je moet een correcte prijszetting doen en de verkoper ervan bewust maken dat er veel aanbod is, maar weinig vraag”, zegt Allegaert. “Opbiedingssystemen die tijdens de coronaperiode hip waren, zijn vandaag uit den boze.” Wie sinds begin dit jaar een huis of appartement in Vlaanderen koopt met een epc-label E of F, moet dat pand verplicht binnen vijf jaar minstens tot een label D renoveren. Op het vastgoedplatform Spotto heeft één op de vijf woningen die vandaag te koop staan het energielabel E of F. “Vroeger namen mensen soms tien of vijftien jaar de tijd om te renoveren, maar nu is de tijdsdruk veel groter. De bijkomende stress om een renovatie te betalen komt samen met de duurdere bouwmaterialen”, zegt Thijs. “De vraag naar energieverslindend vastgoed daalt, terwijl het aanbod stijgt, deels als gevolg van het overheidsbeleid. Doordat de huurindexering van de energetisch slechtste woningen werd beperkt, hebben sommige eigenaars van investeringspanden beslist om niet te renoveren en te verkopen”, zegt Krijgsman. Van oktober 2022 tot eind september 2023 mochten verhuurders van woningen met een epc-label E of F of zonder epc in Vlaanderen hun huurprijs niet indexeren. Wie een woning met label D verhuurt, mocht de helft van de indexatie doorvoeren. “Algemeen dalen de prijzen van woningen met een E- of F-label, en dat zal nog meer het geval zijn in de tweede jaarhelft. Er gaat tijd over voor de impact van de renovatieplicht bij alle kandidaat-kopers doorsijpelt”, zegt Van Opstal. De koper neemt die renovatiekosten – deels gedwongen door de bank (zie verder) – mee in zijn budgetbepaling. Al zijn er grote verschillen qua renovatiekosten. “Soms volstaat het om het dak te isoleren of zonnepanelen te installeren om van een label E of F naar D te gaan. In het verleden werden die woningen na de aankoop ook vaak geïsoleerd, maar stond men er niet bij stil op het moment van de aankoop. Psychologisch voelt het nu anders aan”, zegt Dewaele. “Stadswoningen met een slechte energiescore zijn vaak gesloten bebouwingen. Door de beperkte oppervlakte van het dak en de gevels is de kostprijs om de woning energiezuinig te maken vaak beperkter”, zegt Van Opstal. De prijsdruk hangt ook af van de locatie. “In populaire buurten waar maar weinig te koop komt, zien we slechts een minieme daling. Maar op locaties waar meerdere panden te koop staan, zijn er toch prijsdalingen van 5 à 10 procent”, aldus Krijgsman. Ook Vanhencxthoven wijst op de grote regionale verschillen: “In Antwerpen hebben ook professionele partijen interesse in te renoveren panden. In andere regio’s evolueren de prijzen naar de ruwbouw- of zelfs grondwaarde. Bovendien is er nog altijd een publiek voor zonevreemde panden met een woonfunctie. Dat is niche, waar we geen prijsdalingen zien.” De prijsdruk hoeft geen onverdeeld negatief verhaal te zijn voor de koper. “Als de vraagprijs van een te renoveren woning goed is, kan het vandaag financieel interessanter zijn om die te kopen in plaats van een energievriendelijke woning”, zegt Krijgsman. “Zo kan bijvoorbeeld een gerenoveerde woning 150.000 euro meer waard zijn dan een identieke woning voor renovatie, terwijl de renovatiekosten 120.000 euro bedragen. Het nadeel is dat men niet onmiddellijk in de woning kan intrekken. Bovendien bestaat het risico dat er tijdens de renovatiewerken lijken uit de kast vallen.” “Wie koopt en energetisch renoveert, moet er zich van bewust zijn dat de regelgeving de komende jaren steeds strenger wordt. Voor het waardebehoud zal net voldoen aan de norm misschien niet genoeg zijn”, zegt Vanhencxthoven. Volgens de Europese klimaatdoelstellingen moeten alle woningen tegen 2050 klimaatneutraal zijn en een epc-label A behalen. De Nationale Bank berekende dat meer dan 95 procent van de Belgische huizen en appartementen vandaag dat label niet haalt. “De verkoop van te renoveren woningen verloopt moeilijk, maar de markt van woningen die gesloopt moeten worden, was volledig stilgevallen”, zegt Allegaert. Dat had te maken met de onzekerheid over de verlenging van het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor sloop-en-heropbouw. Die tijdelijke maatregel van de federale regering zou eind dit jaar aflopen, maar werd eerder deze maand verlengd. Al werden de voorwaarden aangescherpt.

7. DE ROL VAN HET ASBESTATTEST

“Panden met zowel een renovatieplicht als een positief asbestattest zijn zeer moeilijk verkoopbaar”, zegt Thijs. Wie sinds eind vorig jaar een gebouw verkoopt dat van vóór 2001 dateert, moet in Vlaanderen een asbestattest voorleggen bij de verkoop. Dat geeft aan hoe asbestveilig de woning is. “Het asbestattest speelt mee, maar heeft op de prijsonderhandelingen minder impact dan de renovatieplicht”, zegt Rahmuni. “Dat een woning ‘niet asbestveilig’ is, betekent niet altijd dat er grote werken nodig zijn. Vaak mag het asbest gewoon blijven.” Uit cijfers van OVAM bleek eind augustus dat er bij 65 procent van de opgestelde attesten een of meer asbesttoepassingen werden gevonden. 41 procent van de attesten kreeg zelfs het etiket ‘niet-asbestveilig’ mee.

8. NIEUWBOUWVERKOOP VALT STIL

“De verkoop van nieuwbouw is stilgevallen. Afhankelijk van de locatie zien we een terugval van het aantal transacties tussen 25 en 50 procent”, zegt Krijgsman. Ook hier speelde de onzekerheid over het al dan niet verlengen van het verlaagd btw-tarief voor sloop-en-heropbouw. “Die slabakkende verkoop van nieuwbouw heeft vooral te maken met de afhakende investeerders en niet zozeer met de eindgebruikers”, zegt Dewaele. “Wie een appartement koopt om er zelf in te wonen, kiest meestal voor een duur, ruim appartement met terrassen, of voor een duur penthouse. Dat segment verkoopt wel nog goed.” Ook aan de aanbodzijde stokt de nieuwbouwmarkt. “De projectontwikkelaars zijn in de perfecte storm terechtgekomen. De verkoop slabakt, de financieringskosten stijgen, er is meer inbreng nodig en de bouwkosten zijn gestegen”, zegt Dewaele. “De marges van de ontwikkelaar zijn geslonken en prijsverhogingen zijn moeilijk. Voor nieuwe projecten zijn bouwgronden schaars en duur”, aldus Allegaert.

9. BANKEN HOUDEN REKENING MET RENOVATIEKOSTEN

“De kredietinstellingen hebben hun acceptatiecriteria aangescherpt. Bij het toestaan van een lening houden ze rekening met de kosten van de renovatie”, zegt Romain. Volgens de standaardregel van de Nationale Bank van België kunnen kandidaat-kopers maximaal 80 of 90 procent van de waarde van het huis lenen. Maar wie voor het eerst koopt, kan met een goed dossier tot 100 procent lenen. “Een koper van een energieverslindende woning met label E, F of G zal alleen kunnen lenen als hij eigen middelen heeft voor de renovatie, of als hij er in dezelfde kredietovereenkomst of later extra voor leent”, zegt Romain. “Een vuistregel is dat er bij een epc-score D minstens 20.000 euro extra budget moet zijn, bij een epc-score E 40.000 euro en bij een epc-score F of G 60.000 euro. Als dat extra budget er niet is, wordt de maximale quotiteit dikwijls tot 80 à 90 procent beperkt”, zegt Romain. Elke kredietverstrekker bepaalt uiteraard zijn eigen acceptatieregels. Zo stipuleert een andere regel dat bij een epc-label E, F of G er een minimumbudget om duurzaam te renoveren nodig is van 50.000 euro voor woonhuizen en van 30.000 euro voor appartementen. Banken waken over een goede budgettering van de renovatiekosten. Dat kan op basis van tools. Zo heeft KBC via KBC Mobile een tool, in samenwerking met het softwarebedrijf Setle, waarmee u het renovatiebudget kunt inschatten. BNP Paribas Fortis werkt voor de meeste dossiers met een statistisch model op basis van de kenmerken van het goed. Soms gebeurt er een schatting door een expert. “De quotiteit is maar een van de drie acceptatiecriteria die gelijktijdig vervuld moeten zijn. De maandelijkse afbetaling voor de woonlening en alle andere lasten – zoals een consumentenkrediet, alimentatiegeld of een toekomstig krediet voor renovatie bij epc-label E, F of G – mogen naargelang de quotiteit niet meer dan 60 of 50 procent van het inkomen bedragen. Daarbovenop moet het restinkomen voldoende hoog zijn om nog fatsoenlijk te kunnen leven”, zegt Romain. “Zo mag bij een lening met een quotiteit van meer dan 90 procent de verhouding tussen de lasten en het inkomen maximaal 50 procent zijn én moet een gezin een restinkomen van 2.000 euro hebben.” Voor energiezuinige woningen worden kortingen gegeven op de rentevoet. Dat voordeeltarief kan er ook voor renoveerders zijn.

10. INVESTEERDERS STAAN AAN DE ZIJLIJN

“De investeerders zijn massaal aan het afhaken. Ze hebben veel meer beleggersalternatieven dan twee jaar geleden”, zegt Thijs. Veel experts menen dat veel geld van vastgoedinvesteerders naar de staatsbon is gevloeid. “Door de opgelopen rente kunnen investeerders niet langer een financiële hefboom met een lening creëren. Dat kan wel zolang de rentevoet op de lening lager was dan het nettohuurrendement van de investering”, zegt Vandenhende. “Op overheidsniveau is er geen stimulans voor investeerders, integendeel zelfs”, zegt Thijs. “De registratiebelasting bij de aankoop is in Vlaanderen verhoogd naar 12 procent en het federale belastingvoordeel voor leningen voor investeringspanden wordt vanaf Nieuwjaar afgeschaft. De tijdelijke indexatiestop van de huur van een energieverslindende woning en de geregeld opduikende piste van de belasting op reële huurinkomsten tasten het vertrouwen van de investeerders aan.” Dewaele ziet wel tekenen van een kentering: “Het lijkt erop dat de beleggers aan het terugkomen zijn, vooral dan de iets grotere. De redenering is dat men niet kan blijven wachten.”

©CIB Vastgoedflitsen 1946