Slim vastgoed schenken: de kunst om belastingen te vermijden!

Het schenken van een woning of bouwgrond verloopt volgens andere regels dan het overdragen van geld of aandelen. Bij vastgoed is een belastingvrije schenking niet mogelijk en een notaris inschakelen is verplicht. Hoe kan je de schenkbelastingen dan zo laag mogelijk houden?

 

Net zoals voor de verkoop van een onroerend goed, is er in Vlaanderen ook voor de schenking ervan en notariële akte nodig. Vastgoed schenken met een document dat de schenker en de begiftigde onderling opstellen, is dus niet mogelijk. De notariële schenkingsakte wordt door de notaris geregistreerd en die registratie leidt in principe tot de heffing van schenkbelasting. De overtuiging - die in de praktijk helaas nog steeds voorkomt - dat een schenking van vastgoed belastingvrij kan gebeuren als de schenker nadien nog drie of vijf jaar leef, is met andere woorden niet correct. Dat geldt wel voor bepaalde schenkingen van onroerende goederen die tot een familie onderneming behoren, kunnen onder bepaalde voorwaarden echter wél belastingvrij worden geschonken.

 

VERWANTSCHAP EN SCHENKINGSWAARDE

De tarieven van schenkbelasting worden bepaald door twee factoren: de verwacht schap/relatie tussen de schenker en de begiftigde enerzijds en de waarde van de schenking anderzijds. Zijn de schenker en de begiftigde verwanten in rechte lijn (ouder-kind, grootouder-kleinkind...) of partners (echtgenoten, wettelijk samenwoners of al meer dan drie jaar feitelijke samenwoners), dan gelden de volgende tarieven :

 

Gedeelte van de schenking	Tarief, toepasselijk op het overeenstemmende gedeelte in kolom A,	Totaalbedrag van de belasting over de voorgaande gedeelten
Vanaf €0,01 tot en met €150.000	3%	-
Vanaf €150.000,01 tot en met €250.000	9%	4.500 euro
Vanaf €250.000,01 tot en met €450.000	18%	13.500 euro
Vanaf €450.000,01	27%	49.500 euro

 

 

Pas nadat een lagere schijf volledig is opgevuld, kom je in een hogere schijf terecht en betaal je dus een hogere belasting op de rest van de waarde. Wordt een onroerend goed aan meerdere personen geschonken, dan moet de schenkbelastingen per begiftigde worden bepaald.

 

VERDERE VERWANTSCHAPEN, HOGERE TARIEVEN

De schenkbelasting is veel hoger als er geschonken wordt tussen alle andere personen (tante-neef-vrinden...). Dan gelden onderstaande tarieven :  

 

Gedeelte van de schenking	Tarief, toepasselijk op het overeenstemmende gedeelte	Totaalbedrag van de belasting over de voorgaande gedeelten
Vanaf €0,01 tot en met 1€50.000	10%	-
Vanaf €150.000,01 tot en met €250.000	20%	15.000 euro
Vanaf €250.000,01 tot en met €450.000	30%	35.000 euro
Vanaf €450.000,01	40%	95.000 euro

 

 

Stapsgewijs schenken kan schenkbelasting verlagen. Net omdat de tarieven van schenkbelasting stijgen volgens de geschonken waarden, kan de schenking van een onroerend goed met een grote waarde tot veel schenkbelasting leiden. Het is echte niet verplicht om een onroerend goed in één keer volledig te schenken. Je zou de schenking ook stapsgewijs kunnen doen en telkens een deel kunnen schenken dat tot een laag tarief schenkbelasting leidt. Kan de jan vandaag een deel van een onroerend goed schenken een volgende een nog een deel aan het laagste tarief? Je vermoedt waarschijnlijk al dat dit tee mooi zou zijn om waar te zijn. De overheid heeft dit dan ook vermeden door opeenvolgende schenkingen van onroerende goederen binnen de drie jaar toch samen te tellen om de toepasselijke tarieven te bepalen. Je moet dus minstens drie jaar wachten als je dezelfde persoon nog (een deel van) een onroerende goed schenkt. Doe je dit niet, dan houdt de fiscus voor het tarief toch rekening met de vorige schenking.

 

OPGLET VOOR DIT ADDERTJE

Heb je in de laatste drie jaar voor je overlijden een onroerend goed geschonken, dan wordt de waarde waarop de schenkbelasting is berekend bij de onroerende goederen gevoegd die de begiftigde eventueel nog van jou erft. Er wordt dan geen erfbelasting geheven op de schenking, maar er wordt wel rekening mee gehouden bij de bepaling van de tarieven erfbelasting. Dit wordt het “opduweffect” genoemd.

 

VROEG BEGONNEN, HALF GEWONNEN

Uit het voorbeeld hierboven en het feit dat er telkens drie jaar tussen de schenkingen moet zitten, blijkt al dat stapsgewijs schenken betekent dat je op tijd moet beginnen. Voor de fiscaal optimale schenking van een onroerend goed met een grote waarde is dan uiteraard meer tijd nodig dan wanneer het onroerend goed een beperkte waarde heeft. Daarnaast mag je ook niet vergeten dat er verschillende notariële akten nodig zijn wanneer je gefaseerd schenkt en dat die ook geld kosten. Informeer dus bij jouw notaris over de kosten die daaraan verbonden zijn.

VASTGOED FLITSEN (Februari 2025)